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問：人民銀行此次發布《關于規范住房金融業務的通知》是出于什么目的？

1998年以來，為進一步支持、深化住房制度改革，把擴大住房建設作為重要的經濟增長點，支持住房產業發展，人民銀行相繼頒布一系列政策和規定，修訂《個人住房貸款管理辦法》，調整個人住房貸款利率和期限，有力地推動了住房金融業務的發展。與此同時，我國金融體制改革也取得了較大的進展。隨著人民銀行以資產負債比例管理替代原來的貸款限額管理，商業銀行為調整信貸結構，尋找業務和利潤的新增長點，逐步將發展個人住房貸款業務確立為重要發展戰略。

近幾年，我國住房金融業務發展迅速，對拉動國內需求，推動國民經濟發展起到了積極作用。截止2001年4月末，商業銀行個人住房貸款余額已達4073億元，占全部貸款余額的5.54%；與1997年末的190億元相比，個人住房貸款余額增加了3883億元，每年的增長速度都在150%左右；2000年，商業銀行個人住房貸款增加額占到全部貸款增加額的19%，2001年1-4月，這個比例達到了22.6%。

但是，作為一項新興的金融業務，住房金融仍處于探索和積累經驗階段。個人信用體系、住房交易市場等住房金融發展的基礎條件還不健全；部分商業銀行還不能正確認識和把握個人住房貸款的風險，住房金融業務發展過程中也出現了一些問題，有的銀行對不具備開發資質的公司或“四證”不全的項目發放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業務品種，有的銀行內部管理薄弱，對貸款項目審查不嚴，甚至出現對同一項目重復貸款的現象，影響了正當的業務競爭秩序，既不利于防范信貸風險，也不利于房地產業的健康發展。針對這些問題，人民銀行發布《關于規范住房金融業務的通知》就是要重申和明確商業銀行開展住房金融業務應共同遵循的有關規定，維護公平競爭的經營環境，促進住房金融業務快速、健康發展。

問：“嚴禁零首付個人住房貸款”的規定是出于什么考慮？

人民銀行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規定，借款人應以不低于所購住房全部價款的20%作為購房的首期付款。首期付款對于防范信貸風險能夠起到兩方面的作用：一是首期付款一定程度上可以證明借款人的支付能力，減輕借款人財務負擔；二是首期付款能夠約束借款人的交易行為，使其慎重作出購房決策并履行還款義務。

隨著住房產業和住房金融的發展，市場競爭日趨激烈，一些住房開發企業和銀行競相打出“零首付”的旗號吸引客戶。據我們了解，市場上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發企業的全部購房價款都從銀行貸款取得，個別開發企業甚至虛增房價，使得虛假房價款按規定貸款比例計算的貸款額與實際應付房價款相等，以欺詐的手段造成銀行事實上發放“零首付”貸款。另一種是開發企業銷售住房時只收取購房者80%價款，這部分價款按照規定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價款由購房者在一定期限內一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實上的“零首付”貸款。此外，部分商業銀行推出了新的業務品種，借款人以擁有完全產權的舊房抵押或有價證券質押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個別銀行將這種新業務也稱之為“零首付”貸款。

以上種種形式，或者是直接違反人民銀行規定，或者是規避銀行貸款管理，或者是誤導消費者，對關于首期付款比例的規定造成沖擊，不利于穩定市場和防范風險。人民銀行之所以專門針對“零首付”重申關于貸款比例的規定，就是要規范市場行為，維護公平競爭環境。

應該說，商業銀行開辦的以舊房抵押付新房首期的業務是兩種業務的組合，只要能夠分別遵循兩種業務的規定；當然也可以理解為一筆業務，用作抵押的舊房可以起到證明支付能力、約束還款行為的“首期付款”作用。但是，如果商業銀行繼續以“零首付”為名辦理這項業務，則是要嚴格禁止的，因為這將誤導市場，助長違規行為。

人民銀行支持商業銀行通過開展業務創新，活躍住房金融市場，滿足特定市場需求，但業務創新應遵守人民銀行的有關規定，適應商業銀行風險管理的要求。

問：為什么對個人商業用房貸款作出了特別規定？

這是因為個人商業用房貸款與個人住房貸款不同，其風險相對較高。首先，個人商業用房的價格較高，與所在區域、地段的市場繁榮程度密切相關，而這些決定商業用房價格的因素具有較大的不確定性。其次，借款人的財務狀況和支付能力具有較大的不確定性，銀行難以準確把握。各商業銀行實際辦理個人商業用房貸款業務時，在貸款比例、條件、期限等方面都是嚴格控制的，人民銀行只是將這些規則統一確定下來，以促進這項業務的規范發展。

問：作為住房金融市場的監管者，人民銀行對下一步工作有何設想？

過去幾年里，人民銀行在研究制定住房金融政策，建立基本市場規則，以及協調有關部門完善住房市場建設方面作了大量的工作，今后還將繼續致力于這方面的工作。同時，市場監管也將成為人民銀行的工作重點，這主要包括兩個方面的內容：一是組織經常性的檢查工作，監督商業銀行遵守住房貸款業務的利率政策和信貸原則，嚴厲查處有關違規行為；二是加強信息溝通，維護公平競爭環境，例如，對商業銀行反映的有嚴重違規行為的住房開發企業，人民銀行將及時通報所有商業銀行，要求他們采取措施，切實防范風險。